Comprei um imóvel alugado e agora??

Saiba o que Fazer Quando comprar um imóvel que esteja alugado

“E se eu colocar meu imóvel para locação, locar e depois aparecer um comprador interessado?” Ou “e se eu locar um imóvel para morar e o proprietário resolver vender?

O que eu faço? A lei permite? Quais os deveres e direitos de cada um dos lados?”

A venda de imóvel alugado é uma situação que gera dúvidas e preocupações — tanto aos proprietários quanto aos inquilinos. De um lado o medo de ficar “sem teto” de uma hora pra outra e do outro há o medo de problemas judiciais desde o mais leve ao mais grave.

Para começarmos nossa jornada para entender e esclarecer as dúvidas sobre esse processo, vamos conferir e nos basear no que diz a Lei do Inquilinato a esse respeito.

Bom, vamos começar logo pelo ponto principal: A lei permite a venda do imóvel que está alugado?

Sim, a Lei do Inquilinato permite que o proprietário do imóvel venda sua propriedade a qualquer momento, ainda que o prazo para o fim do contrato de aluguel esteja longe da sua data de encerramento.

Admitimos que uma informação dessas pode alarmar inquilinos que acabaram de se mudar — e não cogitavam sair do novo endereço tão cedo porque, afinal, se existe um contrato, ele deve ser respeitado, não é?

E te asseguramos que pedir que o inquilino saia e devolva o imóvel simplesmente porque o proprietário “mudou de ideia” é algo que não parece fazer sentido mesmo já que em termos gerais o inquilino está assegurado de que só terá que sair da propriedade ao término do contrato.

Porém, para tudo existem exceções à regra. E o direito do proprietário quanto a colocar o imóvel à venda é, justamente, uma dessas exceções. Portanto, não é possível processar o proprietário ou contrariá-lo, caso o mesmo deseje vender a propriedade ainda que o inquilino esteja usufruindo da mesma se o proprietário seguir à risca o que a lei diz sobre casos como esse.

Ainda que pareça óbvio, a conversa é algo indispensável nesse caso, mas indispensável MESMO!

Primeiro de tudo, existe a lei da preferência. Veja o que diz o texto da Lei do Inquilinato sobre essa questão:

“Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.”

Para que fique mais fácil de entender, imagine a seguinte situação: O proprietário recebe uma proposta de compra de seu imóvel que, atualmente, está alugado. Ainda que a proposta seja boa, o valor seja satisfatório, ele não poderá prosseguir em nenhuma negociação sem que avise o inquilino sobre e sem que ofereça a possibilidade de compra da propriedade para o atual inquilino da mesma. E, mais do que só avisar sobre a intenção da venda, é necessário indicar todas as condições da proposta (que devem ser idênticas à proposta que seria apresentada a outros interessados), permitindo que o locatário tenha preferência na compra do imóvel.

Depois disso, o locatário tem 30 dias para manifestar o desejo de comprar o imóvel que aluga. Sendo assim, quem está alugando o imóvel que foi posto à venda tem preferência de compra. Esse processo é o que chamamos de “direito de preferência” e também está garantido na lei. Antes que a resposta ocorra, dentro do prazo, o imóvel não pode ser oferecido a outra pessoa. Além disso, a notificação garante ao proprietário que ele não precisará pagar multa rescisória no caso de venda. Decorridos o prazo de 30 (trinta) dias, o inquilino automaticamente abrirá mão do direito de comprar, mas não o direito de continuar usufruindo da sua locação.

O imóvel foi vendido e não foi o locatário que comprou, o que acontece agora?

Voltando à base judicial, a Lei do Inquilinato em seu Art. 8 diz:

Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.

• 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

• 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Em outras palavras menos complicadas, a lei diz que caso o imóvel tenha sido vendido, e apenas nesse caso, o proprietário deverá fazer a comunicação do inquilino concedendo-o o prazo de 90 (noventa) dias para a desocupação do imóvel em questão.

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fonte: https://www.faax.com.br