Vícios ocultos em imóveis: como identificar, reclamar e resolver

• Documente o vício: Fotografe, filme e faça uma descrição detalhada do problema. Se possível, obtenha laudos técnicos que atestem a existência do vício e suas causas.

• Notifique o vendedor/locador: Comunique formalmente o vendedor (no caso de compra) ou o locador (no caso de aluguel) sobre o vício oculto, preferencialmente por escrito (carta com AR ou e-mail com confirmação de leitura). Descreva o problema, apresente as evidências e solicite uma solução.

• Verifique o contrato: Consulte o contrato de compra e venda ou locação para verificar se há cláusulas específicas sobre vícios ocultos ou garantias.

Prazos:

• Compra e venda (Código Civil): O comprador tem até 30 dias para reclamar de vícios ocultos em bens móveis e 1 ano para bens imóveis, contados a partir da descoberta do vício (art. 445 do Código Civil). No entanto, o prazo máximo para reclamar é de 5 anos, conforme entendimento jurisprudencial.

• Relação de consumo (Código de Defesa do Consumidor): O prazo para reclamar de vícios ocultos é de 90 dias para produtos duráveis (como imóveis), contados a partir da constatação do defeito (art. 26 do CDC).

• Negociação: Tente chegar a um acordo amigável com o vendedor/locador para a resolução do problema, como o reparo do vício, o abatimento no preço ou a rescisão do contrato.

• Ação judicial: Se a negociação não for bem-sucedida, você pode ingressar com uma ação judicial para exigir seus direitos. As ações cabíveis podem ser:

• Ação redibitória: Para rescindir o contrato e reaver o valor pago.

Ação estimatória (ou quanti minoris): Para obter um abatimento proporcional no preço do imóvel.

• Ação indenizatória: Para receber indenização por perdas e danos decorrentes do vício.

Em caso de imóvel novo:

• Construtora: Em imóveis novos, a responsabilidade pelos vícios ocultos é da construtora. O prazo de garantia legal é de 5 anos para defeitos estruturais que comprometam a segurança e a solidez da construção (art. 618 do Código Civil). No entanto, vícios ocultos que surgirem após esse prazo, mas decorrentes de falhas construtivas, podem ser questionados judicialmente, com base no Código de Defesa do Consumidor.

Dicas importantes:

• Vistoria minuciosa: Antes de comprar ou alugar um imóvel, realize uma vistoria minuciosa, se possível com o auxílio de um profissional especializado (engenheiro, arquiteto).

• Guarde todos os documentos: Mantenha cópias de todos os documentos relacionados à transação (contrato, recibos, comprovantes de pagamento, etc.) e à comunicação com o vendedor/locador.

• Consulte um advogado: É fundamental consultar um advogado especializado em direito imobiliário para obter orientação específica sobre o seu caso e garantir a defesa de seus direitos.

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